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L’attrait du Viager dans l’Environnement
Économique
Aujourd'hui en France, Les personnes âgées de plus de 60
ans représentent 20% de la population. En 2020, elles représenteront plus de 25% de
cette même population.
Le troisième âge, grâce aux progrès considérables de la médecine, devient en outre
une période de plus en plus longue et sa population de plus en plus alerte.
Comment, dans cette perspective, maintenir le niveau de vie des retraités, alors que les
régimes de retraite connaissent leurs limites ?
Cette situation préoccupante altère la confiance de nombreux particuliers dans leur
régime de retraite conventionnel et les incite à rechercher d’autres formules
susceptibles de leur assurer un complément de revenus.
Deux préoccupations essentielles les animent :
- Le maintien de leur pouvoir d’achat,
- La réversion des revenus au profit du conjoint, dans des conditions
civiles et fiscales optimales.
C’est ainsi qu’arrivant au terme de leur vie
professionnelle, nombre des prochains ou nouveaux retraités s’inquiètent de leur
avenir et songent à tirer partie de façon viagère du capital mobilier ou immobilier
constitué pendant leur vie active.
En effet, le viager immobilier permet :
- La perception de revenus réguliers sa vie durant,
- Le maintien du pouvoir d’achat par le jeu de l’indexation
pour le Viager Immobilier
- La réversion de la rente au profit du conjoint ou
d'une tierce personne.
Présentation
du Viager Immobilier
Vente d’un bien
immobilier moyennant le versement au vendeur (appelé Crédirentier) par l’acquéreur
(appelé Débirentier) d’une rente viagère
Rente : Revenu annuel payable
par mois ou par trimestre
Rente viagère : Rente perçue
par le vendeur pendant toute sa durée de vie |
Bénéficiaire(s) de la rente
- Constitution
La rente peut être constituée sur la tête d’une ou deux personnes sans distinction
de sexe ni de lien de parenté. Dans la plupart des cas, il s’agira cependant
d’un couple
- Réversion
Lorsque la rente est constituée au profit d’un couple, elle est assortie d’une
clause de réversion
La rente est alors payée jusqu’au décès du survivant
- en totalité :Réversion totale
- en partie :Réversion partielle
Montant initial
Le prix de vente en viager peut être
- Intégralement converti en rente viagère : Le vendeur perçoit
la rente par mois ou par trimestre
- Payé pour partie comptant (appelée " bouquet ") et
partie sous forme de rente viagère
Le montant de
la rente dépend essentiellement du sexe et de l’âge au jour de la
vente du ou
des vendeurs Crédirentiers
Indexation
- Objectif : Maintenir le pouvoir d’achat de la rente
viagère quelle que soit l’inflation
- Solution : Ajustement annuel de la rente en fonction d’un indice
officiel
Modalités d’entrée en
jouissance
- Viager libre :
Entrée en jouissance immédiate
- Viager occupé : Entrée en
jouissance différée
Garanties
En cas de non paiement
de la rente, le vendeur peut redevenir propriétaire du bien tout en conservant les
montants déjà versés
Fiscalité
La rente viagère bénéficie d’un régime fiscal particulier sous forme
d’abattement de plus en plus important suivant l’âge au jour de
la vente
Forme de contrat
L’acte de vente est obligatoirement établi par un
Notaire
Technique du
Viager Immobilier
Détermination
du montant de la rente
L’article 1976 du Code
Civil dispose que " La rente viagère peut être constituée au taux qu’il
plaît aux parties contractantes de fixer "
Cependant, le taux de rente dépend
- De l’âge et du sexe du ou des vendeurs crédirentiers, c’est à dire de
l’espérance de vie de chacun d’eux
- De l’éventuelle réversion de
la rente
L’espérance de vie des hommes étant inférieure
à celle des femmes, la rente masculine, à âge égal, sera plus importante.
VIF a fixé le taux de rente en fonction des espérances de
vie retenues par l’INSEE (Institut National de la Statistique et des
Études Économiques) et l’AGIRC (Association Générale des Institutions de Retraite des
Cadres), corrigées par la prise en compte de la TPRV (Table Prospective des Rentes
Viagères) utilisée par les compagnies d’assurances
- Age retenu pour le taux de rente : l’âge révolu atteint
dans les six mois de la date de signature du contrat de vente |
Réversion
| La rente viagère peut être stipulée
réversible au bénéfice du conjoint ou de toute autre personne, sans considération ni
de sexe ni de lien de parenté Dans ce cas , au
décès du premier Crédirentier, la rente continuera à être versée au bénéficiaire
de la clause de réversion, avec ou sans réduction selon l’option retenue |
Montant
de la rente de réversion
|
-
Réversion totale : La rente viagère
est stipulée réversible à 100% : Le bénéficiaire de la clause de réversion
perçoit le montant de la rente en vigueur au jour du décès sans aucune réduction.
- Réversion partielle: Ce procédé permet de percevoir
une rente d’origine plus importante.
En contrepartie le bénéficiaire de la réversion ne
perçoit qu’une partie de la rente d’origine
Le choix entre les différentes modalités de réversion,
compte tenu de la diversité des situations nécessite une étude personnalisée |
Fiscalité
de la réversion
|
Les réversions de rente viagère sont
exonérées de droits de succession seulement lorsqu’elles s’opèrent au profit
du conjoint ou des héritiers en ligne directe (enfants et petits-enfants) (Article 793
– 1 – 5° du Code Général des Impôts)
Dans
les autres cas, les réversions de rentes viagères sont taxées au titre des droits de
succession, au taux applicable en fonction du degré de parenté |
Indexation
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La vente d’un bien moyennant une rente
viagère correspond au désir ou au besoin de s’assurer un complément de revenu sa
vie durant
Le maintien du pouvoir d’achat
initial de la rente viagère est ainsi garanti par l’indexation de cette rente sur un
indice officiel.
Il est généralement retenu l’indice INSEE 265
articles dit "Indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains dont le
chef est employé ou ouvrier"
Le montant de la rente est révisé chaque année en
fonction de l’évolution de l‘indice. |
Modalités d’entrée en jouissance
Viager Libre
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- Le vendeur cesse à compter de la signature de l’acte de vente
|
- d’être propriétaire du bien vendu
- d’en avoir la jouissance
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- L’acquéreur, dès la signature de l’acte de vente |
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- devient propriétaire du bien vendu
- en a la jouissance par la prise de possession immédiate
- soit en occupant le bien personnellement
- soit en le donnant en location |
- Répartition des charges
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- Impôts locaux : En règle générale, les impôts locaux sont répartis de
la manière suivante :
- Taxe
foncière : au prorata de la période d’occupation du vendeur et de
l’acquéreur pour l’année de la vente
- Taxe
d’habitation : à la charge de l’occupant au 1er janvier de
l’année de la vente
- Charges
de copropriété : à la charge de l’acquéreur à compter de l’acte de
vente
- I.S.F :
Au regard de l’impôt sur la fortune, il convient de prendre les très diverses
législations applicables en fonction de la nationalité et de la résidence des
intéressés. |
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Viager
occupé
|
- Le vendeur conserve la jouissance du bien immobilier vendu, en vertu d’une
clause de réserve
- d’usufruit
- de droit
d’usage et d’habitation |
de telle sorte que l’acquéreur
n’entre en possession du bien qu’à l’extinction du droit réservé,
c’est à dire en principe au décès du Crédirentier.
- Réserve d’Usufruit
L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme
le propriétaire lui même, mais à la charge d’en conserver la substance (Article
578 du Code Civil)
Le régime de l’usufruit est réglementé par les
articles 578 et suivants du Code Civil – titre 3ème –
chapitre 1er
Il est à retenir les dispositions suivantes :
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- L’usufruitier a le droit
- soit d’occuper le bien
personnellement
- soit de le donner en location
- Les articles
605 et 606 du code Civil disposent
- que l’usufruitier n’est
tenu qu’aux réparations d’entretien
- que les grosses réparations sont à
la charge du propriétaire
- Impôts locaux :
- Taxe foncière et
taxe d’habitation à la charge de
l’usufruitier
- Réserve de droit d’usage et d’habitation
-
Contrairement à l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation ne procure à
son bénéficiaire qu’un droit d’occupation exclusivement personnel
-
L’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre (Article 631 du Code Civil)
-
La répartition des impôts locaux:
-
Taxe foncière à la charge de l'acquéreur
- Taxe d'habitation à la charge de
l'occupant. |
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| Le vendeur bénéficie d’une garantie
hypothécaire sur le bien immobilier vendu (privilège de vendeur) et d’une action
résolutoire qui permet, en cas de non paiement de la rente, la résiliation du contrat de
vente tout en conservant les arrérages déjà versés Outre ces garanties particulières, le vendeur peut exercer les procédures de
recouvrement ouvertes à tout créancier |
Régime fiscal
- De l’acte de vente
- La totalité des frais, droits d’enregistrement, honoraires du Notaire sont
à la charge de l’acquéreur
- La
commission d’agence immobilière est à la charge de l’acquéreur
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- Des revenus viagers
|
- Les rentes viagères constituées à titre onéreux bénéficient d’une
fiscalité privilégiée. En effet, l’impôt sur le revenu n’affecte la rente
annuelle que pour une fraction fixée définitivement en fonction de l’âge du
Crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente (Article 158 – 6 du
Code Général des Impôts) |
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| AGE |
ABATTEMENT |
| Moins de 50 ans |
30% |
Pour les rentes
réversibles l'âge à prendre en considération est celui du plus âgé. |
| Entre 50 et 59 ans |
50% |
| Entre 60 et 69 ans |
60% |
| 69 ans révolus et plus |
70% |
Articles du
Code Civil relatifs aux contrats de rente viagère
Sont reproduits ci-après les dispositions
de certains articles du Code Civil réglementant les rentes viagères.
Des
Contrats Aléatoires
-
Art. 1964. Le Contrat aléatoire est une convention réciproque dont les
effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour
l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain.
- Le contrat d’assurance,
- Le prêt à grosse aventure,
- Le jeu et le pari,
- Le contrat de rente viagère. |
-
Art. 1968. La rente viagère peut être constituée à titre
onéreux, moyennant une somme d’argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou
pour un immeuble.
- Art.1971. La rente viagère peut être constituée, soit sur la tête de
celui qui en fournit le prix, soit sur la tête d’un tiers, qui n’a aucun droit
d’en jouir.
- Art. 1972. Elle peut être constituée sur une ou plusieurs têtes.
- Art. 1974. Tout contrat de rente viagère créé sur la tête d’une
personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet.
- Art. 1975. Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée
sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les
vingt jours de la date du contrat.
- Art. 1976. La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît
aux parties contractantes de fixer.
- Art. 1983. Le propriétaire d’une rente viagère n’en peut demander
les arrérages qu’en justifiant de son existence, ou de celle de la personne sur la
tête de laquelle elle a été constituée. |
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Viagère Immobilière & Financière 1998 - 2010 |
